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大型PE機構領銜地產基金投資熱:餡餅還是陷阱

2011-12-02 09:31:16 作者: 來源:經濟觀察網 瀏覽次數:0 網友評論 0

上帝為你關上一扇門的同時,會為你打開另一扇窗。這句話似乎對現在的房地產商來說,似乎更為適用。當銀行、信托都受到政策限制不愿意、也沒能力給房地產“輸血”時,PE便成為了其融資的新窗口、新渠道。

中華PE:

上帝為你關上一扇門的同時,會為你打開另一扇窗。這句話似乎對現在的房地產商來說,似乎更為適用。當銀行、信托都受到政策限制不愿意、也沒能力給房地產“輸血”時,PE便成為了其融資的新窗口、新渠道。

PE感受到了地產商投射過來的曖昧目光,而且已怦然心動。據統計,截至今年第三季度,國內已有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元,其中本土機構募集基金數量及金額占比分別為80.0%和70.0%。

PE進入房地產似乎恰逢千載難逢的好時機。一個資金雄厚的老朋友也極力鼓動我和他一起搞個房地產PE基金,他認為我此前既從事過金融信托、地產開發、商業管理等工作,又有項目運作的成功經驗,與我合作必定會有可靠且可觀的收益。

沒錯,近兩三年來我一直對房地產基金何時能夠推出、以怎樣的形式推出高度關注,同時現在又作為PE界的投資人士,我常常不自覺地會想,房地產基金的優勢在哪里?在何時、以何種形式介入,風險更少?

上述22只私募房地產基金中,有兩種不同的形式,一種是獨立的PE專業機構募集資金,其深諳資本運作之道,但是對地產開發和管理并非特別專業。另一種是房地產公司自己組建投資公司募資,對房地產項目開發及管理、財務運作都十分在行,但是在資本運作上略為欠缺經驗。

我所要談的,當然并非地產系房地產基金,而是PE系房地產基金。讓我們看看哪些同行們搶先成立了房地產基金,其中包括鼎暉投資、普凱投資和高和投資等。鼎暉投資是中金公司(中國國際金融有限公司)的投資部門,管理的資產超過350億元,其投資領域包括股權、房地產、證券投資。普凱投資是一家美資PE,管理規模也近百億,其投資領域包括股權和地產;高和投資是一家新成立的投資公司,發行了國內首只人民幣商業地產私募股權基金,已募集好幾期基金通過收購整合、出租、管理實現商業地產穩定的增值效果。

“公司基本信息有啥好說頭呢?”你心里可能在抱怨我真是太啰嗦。但不妨看看這些發行房地產基金的PE們的特征。高和投資不必說,人家就是沖著房地產基金而來的,無論是人員配備和資金管理全都是按房地產項目而進行“專業設計”或者“量身定做”的。而鼎暉投資和普凱投資的共同特征是,此前其主業都是做股權投資,房地產基金是其新的投資領域。同時,這兩家公司管理的資金規模是數百億或者近百億,而鼎暉投資的強勢背景不言而喻。這些恰恰揭示了做房地產基金不是一般PE公司有“資質”介入的。同時,從今年前三季度房地產基金融資32.25億美元的數據表面看來已顯示熱度,但實際上介入的PE公司數量并不多見,它還只是發生在諸如上述規模較大的少數PE公司身上,由于每只基金的融資額度都較大,所以募資總額可觀。

為什么其他中小型PE不去搶這份“新鮮的蛋糕”呢?俗話說“沒有金鋼鉆,別攬瓷器活”,因為做房地產基金需要專業性,首先需要具備房地產投資策略、地產項目開發與選擇以及房地產投資分析、執行的能力,需要金融人才和地產人才。房地產基金業務既是投資業務,更是金融加地產的業務。那么花錢請這方面的專家人才不就行了,你可能又要問,能夠募到資還怕請不到人嗎?

房地產基金始于2008年金融危機之后,目前也還只能說是萌芽期,專業的、有成功運作經驗、既懂房地產投資運作又懂地產項目開發運營的兩全人才不多,而上述公司要么具有人才優勢要么具有特殊的資源優勢。同時由于其投資總規模較大,房地產基金相對來說風險較小。如果管理數十億資產的PE現在急急介入房地產基金并發行上十億規模的基金(房地產基金一般數額較大),那么一旦因經驗缺乏、人才缺乏而出現不可控的風險,就會墮入投資困境之中。

PE公司主要是通過投資非上市公司的股權,數年退出之后往往能夠獲得數倍甚至數十倍的收益。但是,房地產基金投資一般能夠做到年收益20%左右,已經是很了不起的成績了。

房地產基金投資主要分為三種進出形式,一種是股權進債權出(幾年后項目完工,地產公司回購股權并支付項目收益給PE公司);一種是債權進債權出(明確每年投資收益);一種是股債混進混出(成為地產公司的股東之一)。前兩種情況較為普遍,第三種情況少見,往往發生在項目出現問題時無法退出的情況下,身不由己地變成了股東。另外還有一種長期投資,如高和投資買下商業地產來長期經營,獲得穩定收益。

所以,從收益和退出的方式來看,房地產基金歸根結底是一種類似高收益類的“理財產品”,而并非PE投資公司目前最拿手的股權投資。一家精于股權投資的PE公司,如果輕易成立基金去做地產投資,很容易對股權投資的“主業”形成干擾和影響,實際上能夠將股權投資做精做專,已經非常不易,而且常常能夠實現比地產更可觀的收益。準確地說,對于中小PE公司既做股權投資又做地產基金,精力、理念沖突很大,且人的精力有限,“三心二意”很難做到兩全其美。

再說投資時點,對于資金短缺的房地產公司來說,當前當然渴望資金,因為地產調控政策的相關資金管理手段,已經使地產商很難從銀行和信托公司融資,房地產將橄欖枝拋向了PE公司。隨著房地產基金的運作和發展,一些PE們正在盤算著何時進入和如何進入的問題,而我想得更多的是規避風險,除了設計好估值調整和補償機制之外,我認為項目選擇至關重要,要么找一家品牌實力強大的地產公司,大不了由其集團擔保;要么找一個地價特別便宜的項目(安全邊際大),那么即使房價下跌也還能獲取可觀的收益,風險相對較小;要么處于市中心的核心地段的地產項目(價格穩得住)。當然上述三個條件同時具備就真是太完美了,實在不行滿足一個條件也行。

地產調控仍然未見放松跡象,銀監會前主席劉明康稱銀行可承受房價下跌四成。如果房價如其所言下降四成,那么品牌再強大的地產項目銷售也會出現困難,土地成本低的地產公司也有可能面臨項目滯銷,而即使城市核心地段的房子那時恐怕也賣不出去,一樣跟著狂跌。

如果最終地產項目爛尾或者銷售不出去,那在銀行和信托退出之后,PE踩入了這個陷阱當中,而開始以為能夠嘗鮮香噴噴的餡餅,而最終恐落得“套牢”的慘局,那時可謂是名副其實的“股權”投資了——項目失敗無法退出,就被動成為房地產的股東了。

關鍵詞:大型機構領銜
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